Ação de Despejo e Despejo Liminar: Quando é Possível Retomar o Imóvel?
A locação de imóveis é uma relação jurídica bastante comum, mas que pode gerar conflitos quando o locatário deixa de cumprir suas obrigações ou permanece no imóvel sem direito à ocupação.
Nessas situações, a legislação brasileira prevê mecanismos que permitem ao proprietário retomar judicialmente o imóvel, por meio da chamada ação de despejo, regulada pela Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).
Dependendo da situação, a lei também permite que o juiz conceda liminar de despejo, determinando a desocupação do imóvel antes mesmo do julgamento final do processo.
Neste artigo você vai entender:
- quando é possível pedir despejo
- quando o proprietário pode retomar o imóvel para uso próprio
- quando é possível obter despejo liminar
- quando é necessário prestar caução
- quanto tempo pode levar um despejo
O que é a ação de despejo
A ação de despejo é o instrumento judicial utilizado pelo locador para obter a desocupação do imóvel alugado quando o locatário descumpre o contrato ou permanece no imóvel sem direito.
A Lei do Inquilinato prevê diversas situações em que o proprietário pode buscar judicialmente a retomada do imóvel.
Entre as hipóteses mais comuns estão:
- falta de pagamento do aluguel
- término do contrato de locação
- descumprimento de cláusulas contratuais
- necessidade de retomada do imóvel pelo proprietário
Despejo por falta de pagamento
Uma das hipóteses mais comuns de despejo ocorre quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou os encargos da locação.
Nesse caso, o proprietário pode ingressar com ação de despejo por falta de pagamento, que normalmente é cumulada com cobrança dos valores devidos.
A Lei do Inquilinato permite que o locatário evite o despejo caso realize o pagamento da dívida no prazo legal. Esse mecanismo é chamado de purga da mora.
Despejo por descumprimento do contrato
O despejo também pode ocorrer quando o locatário descumpre cláusulas contratuais relevantes.
Alguns exemplos são:
- sublocação sem autorização
- alteração da finalidade do imóvel
- utilização irregular do imóvel
- danos ao imóvel
Nessas situações, o proprietário pode buscar judicialmente a rescisão da locação e a retomada do imóvel.
Retomada do imóvel para uso próprio ou de familiar
A Lei do Inquilinato também permite que o proprietário retome o imóvel para uso próprio ou de familiares, em determinadas situações.
Isso pode ocorrer, por exemplo, quando:
- o proprietário precisa utilizar o imóvel como moradia
- o imóvel será utilizado por cônjuge ou companheiro
- o imóvel será utilizado por ascendente ou descendente que não possua imóvel próprio
Essa hipótese é mais comum em contratos por prazo indeterminado, especialmente quando o contrato já ultrapassou o prazo mínimo de locação previsto na lei.
Nesses casos, o proprietário pode ingressar com ação de despejo para retomada do imóvel, desde que respeitados os requisitos legais.
O que é o despejo liminar
Em determinadas situações, a Lei do Inquilinato permite que o juiz determine a desocupação do imóvel de forma liminar, ou seja, antes do julgamento final da ação.
Essa possibilidade está prevista no artigo 59 da Lei do Inquilinato.
Quando a liminar é concedida, o locatário é intimado para desocupar o imóvel no prazo de 15 dias.
Hipóteses de despejo liminar
O artigo 59, §1º da Lei do Inquilinato prevê algumas situações em que o despejo pode ser concedido liminarmente.
Entre elas:
Falta de garantia no contrato
Quando o contrato de locação não possui garantia (fiador, seguro-fiança ou caução) e ocorre inadimplência do locatário.
Extinção da garantia
Quando a garantia locatícia deixa de existir e o locatário não apresenta nova garantia.
Exemplos:
- falecimento do fiador
- exoneração do fiador
Término do contrato de locação
Quando o contrato termina e o locatário permanece no imóvel sem autorização do proprietário.
Caução para concessão da liminar de despejo
Em algumas hipóteses de despejo liminar, a Lei do Inquilinato exige que o proprietário preste caução equivalente a três meses de aluguel.
Essa caução funciona como uma garantia para o locatário caso a liminar venha a ser posteriormente revogada.
O valor da caução é depositado em juízo e pode ser levantado pelo locador se a decisão final confirmar o despejo.
Em regra, essa caução deve ser depositada em dinheiro em juízo, funcionando como uma garantia processual.
No entanto, a prática forense tem demonstrado que alguns tribunais vêm flexibilizando essa exigência em determinadas situações.
Quando o locatário possui débito relevante de alugueis e encargos, alguns julgados têm admitido que o próprio valor da dívida seja considerado suficiente para garantir eventual prejuízo do locatário, dispensando o depósito da caução pelo locador.
Essa interpretação tem sido utilizada especialmente em situações em que:
- existe inadimplência significativa do locatário;
- o valor da dívida supera ou se aproxima do valor da caução exigida pela lei;
- o débito está sendo cobrado na própria ação de despejo.
Nesses casos, entende-se que a exigência de depósito adicional poderia representar ônus excessivo ao proprietário, especialmente quando o locatário já se encontra em situação de inadimplência.
Ainda assim, é importante destacar que essa flexibilização não é automática, dependendo da análise do caso concreto pelo juiz responsável pelo processo.
Por esse motivo, a estratégia processual adotada na ação de despejo pode ser determinante para a concessão da liminar.
Quanto tempo leva um despejo com liminar
Quando o despejo liminar é concedido, o procedimento costuma ocorrer com relativa rapidez.
De forma geral, o procedimento segue estas etapas:
- Protocolo da ação de despejo
- Análise do pedido liminar pelo juiz
- Concessão da liminar
- Expedição do mandado de despejo
A lei prevê prazo de 15 dias para desocupação voluntária do imóvel.
Na prática, o cumprimento da liminar costuma ocorrer entre 20 e 45 dias após o ajuizamento da ação, dependendo da movimentação do processo e da agenda do oficial de justiça.
Como ocorre o cumprimento do despejo
Após a concessão da liminar, o juiz determina a expedição de mandado de despejo.
O oficial de justiça comparece ao imóvel para:
- notificar o locatário
- informar o prazo de desocupação
- registrar a situação do imóvel
Caso o locatário não desocupe o imóvel no prazo legal, poderá ocorrer desocupação forçada, inclusive com apoio policial.
Conclusão
A ação de despejo é um instrumento fundamental para garantir que o proprietário possa retomar o imóvel quando o locatário descumpre o contrato ou permanece no imóvel sem direito.
Dependendo da situação, a Lei do Inquilinato permite inclusive despejo liminar, possibilitando a desocupação do imóvel antes do julgamento final do processo.
No entanto, cada caso possui particularidades e pode envolver requisitos específicos, como a prestação de caução ou a análise do tipo de contrato de locação.
Por isso, é importante avaliar cuidadosamente cada situação para verificar qual medida jurídica é mais adequada para garantir a retomada do imóvel.
Nosso escritório atua na análise de contratos de locação e na condução de ações de despejo, avaliando as medidas jurídicas mais adequadas para cada caso.
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